M2
Вы сталкивались когда-либо с вопросами в сфере недвижимости, которые требуют экспертных знаний и помощи? Можем ответить практически наверняка: да, так как это широко распространенная сфера юридических услуг, куда за помощью регулярно обращаются физические и юридические лица.
Аймспециалист.про предлагает широкую поддержку клиентов в административных вопросах, связанных с недвижимостью. В число предоставляемых нами услуг в данном поле входят:
Сложные размены
Вопрос купли или продажи квартиры (или же объекта коммерческой недвижимости), если не вдаваться в детали, это дело, которое в целом понятно каждому. И на рынке вы встретите достаточно специалистов с опытом. Но что делать, когда возникает потребность в размене? Мы поможем вам обозначить рамки раздела квартиры и покупки двух (или трех) взамен. Мы сделаем так, чтобы каждый участник сделки мог рассчитывать на наиболее выгодные условия с учетом его ситуации.
Материнский капитал
Средствами по материнскому капиталу можно начать пользоваться спустя три года после рождения или усыновления ребенка. С этого момента его используют на образование детей, построения накопительной части трудовой пенсии матери и пр. Но есть одно исключение – фактор улучшения условий жизни семьи. Мы поможем вам консультацией и прямыми мерами получить материнский капитал без задержки, чтобы вы могли погасить кредит за квартиру, купить или отремонтировать новое жилье.
Экспертиза
Вы планируете приобрести квартиру, но боитесь переплатить или получить «кота в мешке»? Или же вам нужно оценить объект недвижимости перед продажей? Наши эксперты проведут тщательный анализ и предоставят развернутый отчет.
Сертификаты
Поможем и проконсультируем по всем вопросам, связанным c государственными программами субсидирования на покупку и выдачу жилья (для ликвидаторов катастроф, переселенцев с крайнего севера, сотрудников МЧС и пр.)
Военная ипотека
Услуги для семей военнослужащих, которые помогут решить все вопросы, связанные с получением ипотечного кредита без задержек и ограничений.
Подбор ипотеки
Планируете купить жилье в ипотеку? Мы изучим ваши возможности и поможем сориентироваться в море предложений от банков, чтобы подобрать для вас наиболее выгодное и безопасное решение по ситуации.
Налоговый вычет 260+390
Поможем получить налоговый вычет 260+390 т.р. за покупку жилья и по ипотечному кредиту для семей.
Для связи с нами напишите или позвоните по контактам, указанным ниже. Наш специалист ответит на все вопросы и скоординирует по дальнейшим действиям.
НЕДВИЖИМОСТЬ
Как стало понятно из главного меню – Аймспециалист.про специализируется на следующем в вопросах недвижимости:
Сложные размены
Материнский капитал
Экспертиза
Сертификаты
Военная ипотека
Подбор ипотеки
Налоговый вычет 260+390
Как обратиться?
По электронной почте, в письме опишИте ситуацию (позволяет структурировать информации и оперативней начать трудиться)
Напишите нам по адресу info@imspecialist.pro Сделать это можно в свободной форме. Оставьте контактные данные. Мы обязательно с вами свяжемся для обсуждения деталей.
или
Просто позвоните нам по 8-800-511-76-03 (бесплатно по РФ)
Мы обязательно выслушаем вас, примем заявку, проконсультируем и расскажем о возможностях сотрудничества
Несколько историй:
Кашенкин Луг
Задача: купить комнату в Москве Клиенту, стоимость до 2 400 000.
Решение: был найден объект — комната в 3-х комнатной квартире, 14 м. Покупка Объекта осложнялась тем, что Продавец Объекта хотел продать 2 комнаты в данной квартире, но так как вторая комната была меньше 9 квадратов, найти покупателя было крайне сложно. Также собственник хотел одновременно с продажей комнат приобрести 2-х комнатную квартиру в районе Свиблово.
Решение: Было принято решение внести аванс на длительный срок (3 месяца), в результате были найдены и покупатели на вторую комнату, и альтернативный объект для Продавца.
В процессе принятых решений и действий, выстроилась следующая схема и участники:
Кашёнкин Луг комната 1
Кашёнкин Луг Комната 2
2-ка Свиблово
3-ка Свиблово
2-ка Перово
2-ка новостройка ПИК (с использованием ипотеки)
2-ка Химки
Итог: В связи с тем, что Объектов в сделке было очень много, было принято решение разделить сделку на два банка. После сложных согласований раскладки по ячейкам, которых было 8, все Продавцы и Покупатели были разделены на два банка: часть цепочки проводила сделку в Сбербанке, где была одобрена ипотека, и закладывались 4 ячейки, другая часть проводила сделку в другом банке (оставшиеся 4 ячейки), при этом во всех 8 ячейках, при согласовании условий доступа были учтены интересы всех сторон сделки.
Семеновское.
Задача: продать часть дома (1/8 доли) с частью земельного участка (1/8 доли) в Пушкинском районе. 1/8 части доли дома составляет 120 метров с ремонтом, часть земельного участка – 2 сотки (далее по тексту – Объект Недвижимости).
Продажа осложнялась тем, что у собственника имелись только договоры с продавцом – юр. лицом, застройщиком данного поселка. Застройщиком не была проведена постановка на кадастровый учет земли и дома, а также не был произведен выдел 1/8 долей дома и участка в отдельный Объект недвижимости.
Решение: в связи с тем, что был найден Покупатель на указанный Объект недвижимости, было предоставлено следующее решение: так как уже был запущен процесс оформления документов на землю и дом, 26.12.2016 был заключен предварительный договор купли-продажи на Объект недвижимости. По условиям данного договора, в день его подписания Сторонами, Покупатель передал Продавцу ½ стоимости Объекта недвижимости, тем самым Покупатель получил возможность пользоваться Объектом недвижимости и жить в нем. Оставшаяся часть денежных средств передавалась Продавцу после оформления всех документов на Объект недвижимости и регистрации перехода права на Объект недвижимости на имя Покупателя. В договоре были предусмотрены штрафные санкции для Продавца в случае, если на дату, указанную в предварительном договоре (31.05.2017), документы не будут оформлены. В предварительном договоре предусматривался максимально поздний срок подписания основного договора купли-продажи — 31.09.2017, при этом стоимость объекта в случае подписания основного договора в срок с 31.05.2017 по 31.09.2017 снижалась на 10%.
В связи с затянувшимся оформлением документов, 31.09.2017 было подписано доп. Соглашение о продление предварительного договора, в котором был установлен новый срок подписания основного договора купли-продажи – 31.03.2018, со снижением цены Объекта недвижимости ещё на 5%.
Итог: к 29.01.2018 указанный дом и земельный участок были поставлены на кадастровый учёт, без выделения долей в натуре и оформления Объекта недвижимости в отдельную собственность. Вместе с другими собственниками жилья Покупатель нотариально оформил Соглашение о порядке пользования домом и земельным участком, в котором были четко прописаны все условия пользования. Через 10 дней был оформлен нотариальный основной договор купли-продажи долей земельного участки и дома, что позволило Покупателю стать собственником указанного Объекта недвижимости, а Продавцу получить остаток денежных средств за проданный Объект.
50-летия ВЛКСМ
Задача: продать 2-ку в г. Королев, 54 метра, состояние среднее.
Решение: На данную квартиру был найден Покупатель. Для сделки Покупатель планировал использовать материнский капитал, при этом у него уже был найден Покупатель для продажи своей 3-х комнатной квартиры, 50 м.
Итог: изначально нашего Клиента устраивало использование Покупателями материнского капитала. Однако, в связи с переездом Продавца в другой город, всю денежную сумму необходимо было получить сразу после регистрации, на этом основании схема сделки была изменена. Покупателю 50-лет ВЛКСМ была одобрена ипотека, и одновременно с одобрением ипотеки в срочном порядке были собраны документы для одобрения Объекта. Общий срок (одобрение Заемщика и Объекта) составил 7 рабочих дней.
Схема сделки:
800-летия Москвы, д. 1 -> Королев, Калининградская, 6 -> 50-летия ВЛКСМ, 2
10:00 Продавцы и Покупатели Калининградской,6 — подписание ДКП у Нотариуса в Королёве.
11:30 Продавцы и Покупатели 50-летия ВЛКСМ – закладка в Сбербанке кредитных средств.
12:00 Продавцы и Покупатели 800-летия Москвы, д.1- подписания ДКП у нотариуса в Москве.
14:00 Все Продавцы и покупатели собираются в банке в Москве для закладки основных денежных средств.
В связи с изменением схемы сделки, а также проведением слияния баз в Росреестре, регистрация шла дольше установленных законом сроков, поэтому было принято решение, включить в договоры аренды банковских ячеек родственника продавца Объекта по 50-летию ВЛКСМ. В итоге, Продавец смог уехать, на следующий день все денежные средства были получены и переведены Продавцу.
Задача: продать дом в Балашихе,
(два собственника, площадь 200 м, отличное состояние, центральные коммуникации), разделить полученные денежные средства – на ½ — купить дом (или часть дома) в Пушкинском районе, ½ — наличными второму продавцу.
Решение: был найден покупатель на дом в Балашихе, для приобретения данного объекта ему было необходимо продать два своих объекта (квартиры в Москве). Поиск покупателей на оба объекта заняло около трех месяцев. При этом у Покупателя одной из квартир была альтернативная сделка — был подписан авансовый договор с Покупателем его квартиры. После подписания авансовых договоров по обеим квартирам, в течение недели был подобран объект — часть дома в Пушкинском районе, в отличном состоянии, с развитой инфраструктурой и центральными коммуникациями.
Итог: в сделке участвовали одновременно 5 объектов, в разных районах Москвы и Подмосковья, что создавало дополнительные трудности, в связи с разрывами в сроках регистрации перехода права по Москве и Подмосковью. При закладке денежных средств в банковские сейфы (7 ячеек) интересы всех сторон были учтены.
В момент окончания регистрации возникло неожиданное осложнение, связанное с тем, что продавец части дома в Пушкинском районе решил демонтировать кухонный гарнитур, что являлось существенным ухудшением качества приобретаемого объекта. Покупатель данного объекта выразил желание приостановить регистрацию, что повлекло бы за собой приостановку регистрационных действий по всем объектам в цепочке. Был найден компромисс – Продавец выплатил денежную компенсацию Покупателю за демонтированный кухонный гарнитур, что устроило все стороны сделки и позволило завершить сделку. Регистрация перехода права собственности по всем объектам прошла в срок, все клиенты смогли переехать в новое жилье, в указанные в договорах купли-продажи сроки.
Королев
Задача: продать двухкомнатную квартиру в г. Королёве (44 метра, комнаты смежные, хорошее состояние, 3 собственника, один из которых несовершеннолетний) и приобрести трехкомнатную квартиру, не менее 80 квадратов в Щелково или Ивантеевке, в отличном состоянии, с доплатой и использованием материнского капитала.
Решение: был найден покупатель на 2-х комнатную квартиру, приобретение квартиры с использованием кредита Сбербанк. В связи с тем, что Продавцы не смогли получить разрешение органов опеки на продажу своей квартиры, и приобретение альтернативной квартиры с использованием ипотеки (квартира, приобретенная с использованием кредитных средств передается в залог банку, наделение несовершеннолетнего ребенка долей в данной квартире невозможно, это является ухудшением жилищных условий), было найдено решение воспользоваться программой «Перспектива» — кредит под залог имеющегося жилья.
Итог: после подписания авансового договора на данную квартиру, была подобрана трехкомнатная квартира в Ивантеевке, 90 м, в новом доме, с отличным ремонтом, Продавец согласился на использование Покупателями материнского капитала. Одновременно шло четыре процесса:
1) Одобрение в Сбербанке двухкомнатной квартиры в Королеве;
2) Получение разрешения органов опеки на продажу двухкомнатной квартиры в Королеве, с одновременным приобретением трехкомнатной квартиры в Ивантеевке;
3) Одобрение в банке двух имеющихся в собственности квартир у Продавцов двухкомнатной квартиры в Королёве, с целью передачи в залог и получения денежных средств наличными;
4) Подбор альтернативного жилья – также трехкомнатной квартиры, но большей площади, и в более новом доме, собственнику трехкомнатной квартиры в Ивантеевке.
Весь процесс был проведен за 1 месяц, Продавцы 2-х комнатной квартиры в Королёве получили наличные средства за два дня до проведения сделки по трем объектам: продажа 2-х комнатной квартиры в Королёве, покупка 3-х комнатной квартиры в Ивантеевке, покупка ещё одной 3-х комнатной квартиры в Ивантеевке, что позволило провести данную сделку по всем трем объектам одновременно, с соблюдением всех сроков, прописанных в авансовых договорах по всем трем объектам.
Условие: трехкомнатная квартира в Мытищах, общей площадью 59 м, со смежно-изолированным комнатами, в среднем состоянии, 4 собственника, один из них несовершеннолетний.
Задача: разъезд на две двухкомнатные квартиры. Желаемые города: Щелково, Королёв. При покупке одной из квартир необходимо использовать материнский капитал.
Решение: был найден ипотечный покупатель на данную квартиру через два месяца после выставления объекта в рекламу. После подписания авансового договора, в течение недели были подобраны два объекта на разъезд:
1) Новостройка в Щелково от физического лица — 52 квадратных метра, без отделки, с дисконтом относительно цены застройщика 10% (в связи со срочной продажей);
2) Двухкомнатная квартира в Щелково на вторичном рынке — 45 метров, с ремонтом, с изолированными комнатами, свободная продажа. Продавец указанного объекта согласился на использование Покупателем материнского капитала (часть денежных средств, в размере материнского капитала, Продавец получал в течение двух месяцев после регистрации перехода права собственности). Данное условие позволило Продавцу приобрести новостройку сразу после продажи, а через два месяца начать ремонт на денежные средства, полученные на счет.
Разрешение органов опеки и попечительства на продажу несовершеннолетним собственником ¼ доли трехкомнатный квартиры в Мытищах с одновременным приобретением 1/3 доли двухкомнатной квартиры в Щелково было получено в течение недели.
Одновременно было получено одобрение банка ВТБ 24 на кредитование, а также согласие страховой компании на страхование трехкомнатной квартиры в Мытищах.
Итог: данная сделка была проведена полностью за 1 месяц, с момента получения авансового платежа от Покупателя трехкомнатной квартиры в Мытищах.
Нагатинская набережная
Задача: купить 2-х комнатную квартиру 38м, по адресу Нагатинская набережная, Продавцом которой, является сосед Клиента, при этом необходимо было продать квартиру, принадлежащую родственнице собственника (Зеленоград, 1ка, 40 м), и эту сумму использовать в качестве первоначального взноса. Доплата – кредитные средства, Сбербанк.
Решение: клиенты узнали о продаже соседской 2-х комнатной квартиры, когда у собственника данной квартиры уже был подписан договор с агентством на продажу, и в течение двух месяцев уже шел подбор покупателя. Было необходимо срочно решить вопрос с продажей квартиры в Зеленограде. Несмотря на то, что клиенты хотели забронировать квартиру соседа, было принято решение аванс не вносить. Срок продажи квартиры в Зеленограде был не определен, соответственно, срок авансового соглашения также определить было невозможно. Внесение аванса на срок до двух месяцев, по предложению агентов продавца, могло привести к потере авансового платежа клиентами в случае, если за это время квартира в Зеленограде не будет продана. В результате, была достигнута устная договоренность с агентами соседа, что продажа Объекта приостанавливается не неопределенный срок, с тем, чтобы дождаться продажи квартиры в Зеленограде и выйти на сделку.
Итог: Покупатель на квартиру в Зеленограде с наличными деньгами был найден в течение 1,5 месяцев. Аванс, который был перенесён за квартиру на Нагатинской набережной был принят. Так как квартира на Нагатинской набережной продавалась одновременно с приобретением однокомнатной квартирой в Неркасовке, было принято решение не начинать одобрение данной квартиры в банке до того, как будет выбрана квартиры в Некрасовке. Это было необходимо, в случае, если подходящая квартира не будет найдена, Стороны вернулись в первоначальное состояние, и у клиента не возникло невозвратных расходов по одобрению квартиры на Нагатинской в банке. Как только объект в Некрасовке была найден и агенты продавца подтвердили внесение по нему аванса, был запущен процесс одобрения квартиры на Нагатинской, решение было получено за 5 рабочих дней.
Сделка осложнялась тем, что в квартире на Нагатинской были прописаны дети собственника, и выписка их до сделки была невозможна. Было найдено решение – часть денежных средств была заложена в отдельную банковскую ячейку, с условием доступа – подтверждение прописки детей по другому адресу. В этом случае у Покупателя не возникает рисков, что Продавец не будет добросовестно исполнять условия договора в части снятия с регистрационного учета прописанных лиц. После согласования всех прочих условий доступа к ячейкам, сделка по всем трем объектам в цепочке была проведена в один день в Сбербанке.
Весь процесс продажи, покупки и подбора Объектов, а также подготовки сделки занял 1,5 месяца, что позволило всем клиентам приобрести выбранные Объекты в сроки, указанные в авансовых договорах, и на условиях, устраивающих все Стороны.
Первомайская
Задача: продать 1-комнатную квартиру в Королеве, 30 м, в районе с плохой транспортной доступностью. Купить 3-х комнатную квартиру, не менее 60 метров в центре города, доплата – ипотека Сбербанка.
Решение: был найден покупатель на 1-комнатную квартиру с прямыми деньгами, подобран и одобрен в банке альтернативный объект.
Итого: Сделка должна была пройти в обычном режиме, но за два дня до сделки покупатель 1-комнатной квартиры сообщил, что у него не хватает 50 тысяч рублей для покупки данного объекта. В связи с тем, что продавец 3-х комнатной квартиры находился в другом городе, и уже были куплены билеты для того, чтобы он мог лично присутствовать на сделке, было принято решение не отказываться от покупателя 1-комнатной квартиры. В ходе длительных переговоров был найден следующий компромисс: покупатель 1-комнатной квартиры смог найти 20 тысяч, была сделана скидка с комиссии в размере 15 тысяч, оставшиеся 15 тысяч покупатель выплатил Продавцу 1-комнатной квартиры, в течение регистрации перехода права по указанному объекту (10 дней).
После проведения указанной сделки, Продавец 3-х комнатной квартиры выразил желание приобрести также 3-х комнатной квартиры, не менее 70 м, но в ближе к Москве, в шаговой доступности от метро, доплата – ипотека Газпромбанка.
После просмотра 15 объектов была подобрана 3-х комнатная квартира, на Носовихинском шоссе, в городе Реутов, которая продавалась с дисконтом 5%, в связи со срочным переездом продавца в другой регион.
Указанная квартира была одобрена в банке, сделка была проведена в кратчайшие сроки, так как Покупатель был очень ограничен по времени. Сразу после регистрации перехода права собственности 3-х комнатная квартира была сдана в аренду, что позволило клиенту осуществлять ипотечные платежи полностью, за счет дохода от аренды.
Через 2 года в шаговой доступности от данного объекта было открыто метро Новокосино, что увеличило рыночную стоимость объекта в 2 раза
Полярная
Задача: продать 1-комнатную квартиру Полярная, 48, 32 метра. Купить 3-ку, вторичка, не менее 70 квадратов, район Бибирево, Медведково.
Был найден покупатель на квартиру и начат подбор альтернативного Объекта. Но у Покупателя изменились обстоятельства, и выйти на сделку в оговоренные сроки он не смог.
Решение: был найден Объект, который полностью устраивал клиентов (3ка без отделки в жилом комплексе Лосиный Остров). Несмотря на то, что изначально клиенты не рассматривали ни данный район, ни квартиру без отделки, это была одна из последних квартир в данном комплексе и застройщик предоставлял новогоднюю скидку. Было принято решение одобрить ипотеку на большую сумму и приобрести указанный Объект без продажи квартиры на Полярной. Ежемесячные платежи при этом были существенно больше тех, на которых изначально рассчитывал клиент. При этом мы не упускали интересный Объект по привлекательной цене, и рассчитывали с продажи 1-комнатной квартиры погасить большую часть кредита.
Сделка была проведена, и в течение срока регистрации перехода права на 3-х комнатную квартиру в ЖК Лосиный Остров. Был найден новый покупатель на квартиру на Полярной. Так как продажа квартиры была уже свободной, а у Покупателя были прямые деньги, сделка осуществилась в кратчайшие сроки и клиенты смогли погасить 50% ипотечного кредита через 3 недели, тем самым уменьшив ежемесячный платеж.
Тарасовская
Задача: продать 2-х комнатную квартиру в Королёве, на 1-м этаже, 53 м, в хорошем состоянии, но в районе с плохой транспортной доступностью, свободная продажа. Впоследствии клиенты планировали приобрести таунхаус в районе Загорянки.
Решение: был найден покупатель за 2 месяца, подписан авансовый договор.
Итог: у Покупателя данного объекта была сложная альтернативная сделка: наш объект – самый последний в цепочке, всего в цепочке участвовало 5 объектов. После двухнедельного согласования всех нюансов по сделке, с учетом интересов всех сторон – участников, была назначена дата сделки, но, к сожалению, на сделку явились все стороны, кроме покупателя, который приобретал первую квартиру в цепочке, с использованием наличных средств. Агент Покупателя нашего объекта заверил Продавцов, что у них есть другой клиент, и мы выйдем на сделку не позднее, чем через 10 дней. Ситуация осложнялась тем, что у клиентов был запланирован отпуск на длительный срок (месяц), и уже были приобретены дорогостоящие билеты и забронирован отель, и мы не успевали выйти на сделку до отъезда наших клиентов
Был найден компромисс – для того чтобы не потерять покупателя, и при этом не нести потери по сдаче билетов, был подписан предварительный договор купли-продажи, сроком на 1,5 месяца. Сразу после подписания данного договора наши клиенты уехали на месяц. По возвращении их была проведена сделка, так как за этот месяц Покупатели успели найти другого клиента на свой объект.